Gehört zu einer möblierten Wohnung auch ein Keller?
Von Christine Kandler
Sollte der Keller bei der Vermietung auf Zeit mitvermietet werden?
Viele Vermieter, die eine möblierte Wohnung auf Zeit vermieten, sind sich unsicher, ob auch ein Keller mitvermietet werden muss.
In diesem Blogartikel finden Sie alle wichtigen Informationen zum Thema Keller bei der Zeitvermietung.
Aus unserer langjährigen Erfahrung würden wir davon abraten, den Keller im Mietvertrag als Mietsache mit zu vermieten. Dies hat folgende Gründe:
Mieter lagert womöglich Möbel aus der möblierten Wohnung im Keller
Die meisten Mieter denken sich gar nichts Böses dabei, wenn sie einfach die Möbelstücke, die ihnen nicht gefallen oder die sie nicht benötigen, in den Keller packen. Wenn es sich nur um Bilder, Stühle oder andere leicht zu transportierende Gegenstände handelt, ist dies zu diesem Zeitpunkt noch nicht so ganz dramatisch. Manch ein Mieter könnte allerdings auch auf die Idee kommen, einen Schrank abzubauen oder einen Tisch im Keller der Wohnung unterzustellen. Möbelrücken und das Abbauen von Möbeln hinterlässt oft, falls es nicht fachmännisch durchgeführt wird, Spuren auf Parkett und anderen Holzböden. Und oft auch im Treppenhaus.
Wird eine möblierte Wohnung auf Zeit ohne Keller vermietet, kommt der Mieter erst gar nicht auf die Idee, Möbelstücke im Keller zwischenzulagern.
Einbruch
Kellereinbrüche sind in Berlin zwar rückläufig, dennoch passiert es immer noch relativ häufig. Werden Gegenstände des Mieters aus dem Keller entwendet, kommt hierfür die Hausratsversicherung auf. Und zwar die des Mieters. Eigentlich braucht der Mieter für die Dauer seines Aufenthalts in der möblierten Wohnung keine Hausratsversicherung abschließen, denn sämtliche Möblierungsgegenstände gehören dem Vermieter. Der Aufwand eine eigene Hausratsversicherung abzuschließen, nur um die Gegenstände, die im Keller lagern, zu versichern, ist viel zu groß. Statt Schaden zu regulieren, ist es viel sinnvoller, einem möglichen Schaden vorzubeugen.
Feuchtigkeit oder Schimmelbildung im Keller
Wird der Keller mitvermietet, erwartet der Mieter natürlich auch, dass er dort Koffer, Kleidung, die er im Moment nicht braucht, sowie andere Dinge unterstellen kann. Ist der Keller feucht oder von Schimmel befallen, ist dies nicht möglich. Im Mietrecht kommt es natürlich darauf an, welcher Zustand im Mietvertrag von Mieter und Vermieters vereinbart wurde. Als Vermieter sollten Sie jedoch berücksichtigen, dass die Mieter auf Zeit aus dem Ausland, oder zumindest nicht aus Berlin kommen, und damit mit der Problematik der feuchten Keller nicht unbedingt vertraut sind. Oft hat der Mieter die Wohnung vor der Anmietung auch nicht besichtigt, und wenn, dann in den seltensten Fällen den Keller.
Als Vermieter sollten Sie auf jeden Fall Streitigkeiten mit dem Mieter vermeiden und keine Versprechungen machen oder Erwartungen wecken, die Sie womöglich nicht einhalten können.
Überflutung
In Berlin kam es in den letzten Jahren bereits öfters zu sintflutartigen Regenfällen, bei denen auch viele Keller überschwemmt wurden. Werden dabei Gegenstände des Mieters beschädigt, kommt die Hausratsversicherung des Mieters auf, sofern er eine solche abgeschlossen hat. Versicherungen erstatten allerdings nur den Schaden, wenn sich der Mieter für eine Hausratsversicherung mit Elementarschutz entschieden hat. Bei einer normalen Hausratsversicherung geht er leer aus. Falls der Mieter auch Möbelstücke des Vermieters aus der Wohnung im Keller gelagert hat und diese im Falle eines überfluteten Kellers beschädigt werden, ist es fraglich, ob irgendeine Versicherung diesen Schaden ersetzt.
Risiken für den Vermieter, wenn der Keller einer möblierten Wohnung mitvermietet wird
Erhöhter Aufwand
Falls ein Schadensfall eintritt, wird der Mieter in jedem Fall Sie als Vermieter kontaktieren. Sie müssen sich dann damit auseinandersetzen.
Bei einem leeren Keller ist das Einbruchsrisiko viel geringer und damit die Wahrscheinlichkeit, dass die Mietsache, wie Schloss oder Kellertür in Mitleidenschaft gezogen wird. Die Reparatur von durch Einbruch beschädigte Schlösser oder Türen ist immer Vermietersache.
Mögliche Mietminderung
Für den Fall, dass der Keller wegen Überflutung, Feuchtigkeit etc. genutzt werden kann, macht der Mieter womöglich eine Mietminderung geltend. Die von Gerichten anerkannte Höhe dafür liegt meistens bei 5%, was nicht besonders viel ist. Ihr Mieter sieht das vielleicht anders, zumal dann, wenn die Bereitstellung des Kellers für ihn Grund für die Entscheidung für Ihre Wohnung war. Sie können jedoch sämtliche Auseinandersetzungen mit dem Mieter vermeiden, wenn Sie den Keller nicht zum Mietgegenstand machen.
Zusammenfassung:
Für Mieter und Vermieter ist es von Vorteil, wenn der Keller nicht Bestand des Mietvertrags ist. Der Vermieter wird dabei vor einer eventuellen Mietminderung geschützt, sollte der Keller nicht benutzbar sein. Zudem spart er sich die Zeit, die er zur Klärung von Sachverhalten etc. hätte aufwenden müsste. Mieter, die gerne Koffer etc. im Keller unterstellen möchten, sind in den meisten Fällen nicht mit den Konsequenzen vertraut, falls es zu einem Einbruch oder zu einem Wasserschaden kommen sollte. Da die Vermietung auf Zeit so einfach wie möglich sein muss – eine Haftpflichtversicherung ist Standard – aber eine weitere Versicherung, nämlich eine Hausratsversicherung abzuschließen, wäre sehr viel verlangt.
Unsere Empfehlung:
- Sorgen Sie für genügend Stauraum in Ihrer möblierten Wohnung, sodass Koffer verstaut werden können, z.B. im Abstellraum, im oder auf dem Schrank etc. Dann ist ein Keller nicht nötig.
- An Mieter, die ihren ganzen Hausstand in Ihrem Keller unterstellen möchten, sollten Sie überhaupt nicht auf Zeit vermieten.
- Falls Sie Ihrem Mieter auf Zeit trotzdem ein Kellerabteil in einem trockenen Keller zur Verfügung stellen möchten, können Sie dies aus Kulanz natürlich gerne tun. Wichtig ist, dass der Keller nicht Teil der Mietsache ist.
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