Welche Risiken gibt es bei der möblierten Vermietung?
Von Christine Kandler
Die meisten Risiken der möblierten Vermietung können Vermieter ausschalten, wenn Sie über eine gute Agentur vermieten, deren Leistung nicht einfach nur aus dem Weiterleiten von Kontaktdaten besteht. Gute Agenturen wählen Mieter sorgfältig aus und präsentieren Ihnen nicht jeden Bewerber als guten Mieter.
Zu einer umfassenden Prüfung des Mieters gehören natürlich nicht nur Gehaltsunterlagen und die üblichen Dokumente. Agenturen müssen sich ein umfassendes Bild der Kandidaten machen und hierbei auch prüfen, ob die Angaben, die der Mieter gemacht hat, konsistent sind. Wenn dies von erfahrenen Mitarbeitern gemacht wird, welche Mietinteressenten schnell einschätzen können, sind die Risiken, was ausbleibende Mietzahlungen etc. angeht sehr gering. Wir bei Crocodilian arbeiten z.B. seit 15 Jahren in der Zeitvermietung und hatten bisher keinen einzigen Mieter, der die Miete nicht bezahlt hat.
Gegen weitere Risiken, wie illegaler Up- und Download, sind Vermieter abgesichert. Entsprechende Paragraphen sind in Mietverträgen ebenfalls enthalten.
Gute Mieter, gute Wohnung: So lassen sich Risiken bei Zeitvermietung minimieren
Gute Mieterauswahl sowie eine gut ausgestattete, moderne und gepflegte Wohnung, in der nicht nur von allem das Billigste vorhanden ist, schützt vor Mietern, die die Wohnung nicht pflegen und ein Chaos hinterlassen. Erstens gibt es für solche Wohnungen immer mehrere Bewerber und sie muss nicht an den Erstbesten vermietet werden. Zweitens passen sich Mieter an den Wohnungsstandard an. Ist die Wohnung nicht in Schuss, wird der Mieter mit lieblosen Einrichtung in schlechter Qualität abgespeist, kann der Vermieter nicht davon ausgehen, dass der Mieter sich in dieser Wohnung zuhause fühlt und sie putzt und pflegt. Ebenso wenig ist dies der Fall, wenn der Mieter das Gefühl hat, dass er viel oder zu viel bezahlt. Auch dann wird er sich oft, bewusst oder unbewusst, am Vermieter rächen und die Pflege der Wohnung ebenfalls vernachlässigen.
Das größte Risiko bei der möblierten Vermietung: schlecht informierte Vermieter
Wir erleben immer wieder, dass sich Vermieter vor dem Kauf einer Wohnung, die möbliert auf Zeit vermietet werden soll, nicht ausreichend informieren.
Und dabei meinen wir nicht die Frage nach dem zu erzielenden Mietpreis. Diese Frage wird uns immer gestellt, wenn wir mit Personen telefonieren, die eine Wohnung kaufen und sie möbliert vermieten möchten. Die Frage nach dem Mietpreis kann natürlich erst kann dann beantwortet werden, wenn die Wohnung vollständig möbliert ist. Und selbst dann kann bekommt der Vermieter nur eine Einschätzung der aktuellen Situation, welche nicht unbedingt etwas über die Zukunft aussagt. Von daher ist die Aussagekraft einer Ersteinschätzung sehr begrenzt.
Wichtiger ist die generelle Frage, ob die Zeitvermieter für den jeweiligen Vermieter wirklich die beste Option ist. Unsere 15-jährige Erfahrung in der Vermietung von möblierten Wohnungen zeigt, dass Vermieter oft falsche Vorstellungen davon haben, was Preise und Vermietbarkeit ihrer Wohnung angeht. Möblierte Wohnungen sind nach wie vor gefragt, aber dennoch sollten Vermieter prüfen, ob sie bereits alle Aspekte berücksichtigt haben.
Tipp: Beachten Sie, dass Sie in die Ausstattung Ihrer Wohnung investieren müssen
Wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, eine Wohnung zu kaufen, diese zu möblieren und auf Zeit zu vermieten, dann müssen Sie damit rechnen, dass Sie einen gewissen Betrag in die Möblierung und Ausstattung investieren müssen. Die genaue Höhe hängt von der Größe der Wohnung und von der Zielgruppe ab. Ein Loft im Neubau in Mitte muss natürlich höherwertig ausgestattet werden als eine 1-Zi Wohnung in Wedding. Aber auch eine 1-Zi Wohnung muss wertig, durchdacht und und mit Liebe zum Detail eingerichtet werden. Die Zielgruppe von Wohnen auf Zeit sind gutverdienende Berufstätige aus der ganzen Welt, die meisten sind zwischen Mitte 20 und Ende 30. Die Ansprüche an ein Zuhause auf Zeit sind höher als noch vor einigen Jahren. Möblerung und Ausstattung kosten Geld und Zeit. Es reicht nicht, einfach ein Bett und ein Schrank in die Wohnung zu stellen oder alte Möbel, die man selbst nicht mehr braucht. Zumindest dann nicht, wenn man an gute, solvente Mieter vermieten will. Tipps zur Möblierung einer Wohnung auf Zeit sowie eine Checkliste mit allem, was in einer Wohnung vorhanden sein muss, finden Sie ebenfalls auf diesem Blog.
Nach wie vor gibt es großen Bedarf an möblierten Wohnungen auf Zeit, aber auch das Angebot wird größer, ebenso der Standard. Mieter haben die Wahl und weniger gut ausgestattete Wohnungen haben oft das Nachsehen. Mieter bezahlen für eine gute Ausstattung, aber natürlich nicht jeden Preis. Möblierte Wohnungen als Zeit stehen nicht in Konkurrenz zu Hotels, sondern zu anderen möblierten Wohnungen auf dem Markt.
Tipp: Planen Sie keine zu hohen Rendite
Manche Vermieter gehen davon aus, dass sie bei einer möblierten Vermietung automatisch höhere Rendite erzielen als bei der Vermietung einer Leerwohnung. Als Beispiel eine 100 m² großen Neubauwohnung mit Conciérge, Gym, Garten etc, zwei Schlafzimmern, zwei Bädern in bester Lage. Eigentlich vermieten sich solche Wohnungen sehr gut. Zwei Schlafzimmer und zwei Bäder sind auf jeden Fall ein Plus. In diesem Fall wurde die Wohnung, deren Erwerb sicherlich nicht günstig war, im Vorbeigehen innerhalb von wenigen Tagen, ohne Konzept günstig möbliert. Obwohl die Schlafzimmer groß waren, hat man auf Schränke verzichtet und hat sich stattdessen für eine Kleiderstange in zwei Meter Höhe im Abstellraum entschieden. Der Fernseher stand auf dem Schrank und beim Fernsehen hätte sich der Mieter eine Nackenstarre zugezogen. Trotz der vielen Deckenleuchten war die Wohnung viel zu dunkel. Für diese Wohnung gibt es keine Zielgruppe. strong>Hochwertige Wohnungen müssen auch hochwertig ausgestattet werden, sonst vermietet sich die Wohnung überhaupt nicht. Oder zu einem Preis, der sich nicht lohnt.
Tipp: Bedenken Sie, dass es den Wohnungsmangel bei Wohnungen auf Zeit nicht gibt
Die Vermieter der letztgenannten Wohnung gingen davon aus, dass sich ihre Wohnung auf jeden Fall vermieten würde, weil ja in Berlin großer Wohnungsmangel herrscht.
Dies ist richtig. Allerdings ist die Zielgruppe von Wohnen auf Zeit eine andere als für die unbefristete Leervermietung. Wenn Sie unbefristet vermieten möchten, sollten Sie ihre Wohnung gar nicht erst möblieren. Das Angebot an möblierten Wohnungen ist groß. Allerdings entsprechen sehr viele Wohnungen, die auf dem Markt sind, strong>nicht den Anforderungen und sind an gute, solvente Mieter selten vermietbar. Diese sind anspruchsvoll und vergleichen Mietpreis und Ausstattung verschiedener Wohnungen.
Tipp: Nachhaltig und qualitätsbewusst möblieren
Die Möblierung einer Wohnung auf Zeit kostet nicht nur Geld, sondern vor allem auch Zeit. Die Kosten für die Möblierung und Ausstattung können Vermieter steuerlich geltend machen.
Nach unserer Erfahrung ergibt es keinen Sinn, eine Wohnung mit billigen, qualitativ minderwertigen Möbeln auszustatten. Das heißt nicht, dass alles, was sie kaufen Design und teuer sein muss, aber das Mobiliar sollte einer höheren Beanspruchung standhalten.
Ein Beispiel: Sie kaufen bei Ikea ein günstiges Bett. Der Mieter saugt das Schlafzimmer und stößt mit dem Staubsauger ans Bett. Wir sehen oft abgeplatzte Ecken. Irgendwann, nach nicht allzu langer Zeit, haben Sie Schäden hier und da, aber eigentlich sind die Möbel noch funktionstüchtig. Wenn eine Wohnung erst mal viele Schäden hat, befindet sie sich auf dem absteigenden Ast. Ein solcher Zustand suggeriert dem Mieter, dass es nicht darauf ankommt, dass er die Wohnung pfleglich behandelt und weitere Schäden folgen. Das Auseinanderbauen der Altmöbel, Entsorgung, Neukauf, Montage ist in den meisten Fällen teurer, als wenn man von vornherein qualitativ hochwertige Möbel gekauft hätte. Abgesehen davon, ist die Wegwerf-Ideologie alles andere als nachhaltig. Zudem ist die Abnutzung bei qualitativ minderwertigem Mobiliar höher. Und falls ein billiger Einrichtsgegenstand mit einer kurzen Lebenserwartung kaputt gehen sollte, können Sie dies nicht immer dem Mieter in Rechnung stellen. Mit einer guten, strapazierfähigen Ausstattung beugen Sie auch Stress mit dem Mieter vor.
Nach unseren Erfahrungen passen sich Mieter in den allermeisten Fällen ihrer Umgebung an. Mieter merken und wertschätzen, wenn der Vermieter seine Wohnung überlegt und mit Liebe zum Detail einrichtet und verhalten sich dementsprechend. Zudem können sich Vermieter von guten Wohnungen die Mieter oft aussuchen.
Risiko bei der Möblierten Vermietung: Finanzielles Polster ist nicht vorhanden
In normalen Zeiten sollten möblierte Wohnungen fast das ganze Jahr über vermietet sein. Natürlich gibt es nicht immer nahtlose Übergänge und ein Einzug findet zwei Wochen nach dem letzten Auszug statt. Im Moment kann es aber zu Leerstand kommen, denn Coronakrise hat Auswirkungen auf die möblierte Vermietung. Betroffen sind größere Wohnungen und solche im höheren Preissegment. Unvorhersehbare Ereignisse bzw. Zeiträume, in denen die Wohnung aus welchen Gründen auch immer nicht vermietet ist, sollten Sie immer einplanen. Wenn ein Vermieter jeden Monat auf die Mieteinnahmen aus der möblierten Vermietung angewiesen ist, kann dieser sonst leicht in Bedrängnis kommen, sofern der Vermieter nicht das Risiko eingehen möchte, an einen Mieter zu vermieten, den er sonst ablehnen würde.
Vermietung auf Zeit muss als langfristiges Geschäftsmodell betrachtet werden
Investition in Möbel und Ausstattung sind hoch. Die Kosten amortisieren sich nicht sofort, sondern erst nach einigen Jahren.
Wohnung sollte nicht aus den falschen Gründen auf Zeit vermietet werden
Natürlich sind die Erträge bei der Vermietung auf Zeit – wenn Wohnung marktgerecht möbliert ist, höher als bei einer Leervermietung.
Der Hauptgrund für die Zeitvermietung sollte jedoch immer strong>Flexibilität sein. Vermieter, die planen, Ihre Wohnung irgendwann selbst zu nutzen etc., haben gar keine andere Möglichkeit, als auf Zeit zu vermieten. Diese Vermieter stehen seltener unter finanziellem Druck und sind in schlechten Zeiten flexibler, auch was den Mietpreis angeht.
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