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Der Zeitwohnen-Blog aus Berlin

Möbliertes Wohnen: Schuld an der Wohnungsnot? Der Faktencheck!

Facts and Faces

Wenn George Clooney nach Berlin kommt und hier dreht, wohnt er in einer möblierten Wohnung. Wie andere Schauspielkollegen und wie das ganze Filmteam auch. 
George Clooney ist ziemlich reich. Er verdient zweistellige Millionenbeträge pro Film. Nebenbei betreibt er auch eine kleine Tequillafirma, die er vor einiger Zeit für 1. Millarde Dollar verkauft hat. Wir dürfen auch davon ausgehen, dass er die Werbung für die umweltschädlichen Kaffeekapseln nicht umsonst macht.
Wenn George Clooney nach Berlin kommt, mietet er eine sehr großzügig geschnittene luxuriöse Wohnung - Luxus, Design, und alles nur vom Feinsten. Eine solche Wohnung kostet vielleicht 12 000 €/Monat, bei eine Größe von 120 m².George Clooney wird das sicherlich nicht für eine Wuchermiete halten.

Spiegel Online und andere Medien wohl schon. In den letzten Monaten waren dort immer wieder Berichte über angeblichen Wucher und Ausbeutung bei der Vermietung von möblierten Wohnungen auf Zeit zu lesen. Und jetzt wurde auch noch der Mietendeckel eingeführt, der auch für möbliertes Wohnen auf Zeit gelten soll. Wenn George Clooney in einem Haus wohnt, das vor 2014 errichtet wurde, darf er höchstens 9,80 € Miete/Monat pro m² bezahlen - plus 70 Cent Luxuszuschlag und plus 1 Euro für die gute Lage. Das ist doch ziemlich absurd. 

Zum Thema möbliertes Wohnen auf Zeit ist in den letzten Monaten viel geschrieben wurden. Allerdings sehr einseitig und polemisch, wie z.B: im Artikel „ "Trend auf dem Mietmarkt 68 Quadratmeter, möbliert -3230 Euro" von Henning Jauernig in Spiegel Online vom 21.9.2019.

Die Autorin dieses Artikels vermittelt seit 15 Jahren möblierte Wohnungen auf Zeit in Berlin und macht für Sie den Faktencheck.

Behauptung 1: Zwischen 2005 und 2018 hat sich die Zahl der möblierten Wohnungen in Deutschland vervierfacht, und zwar auf 127.500

Unterschieden werden muss hier zwischen der möblierten Kurz – und der Langzeitvermietung. Bei der möblierten Kurzzeitvermietung dann wieder zwischen der Vermietung von möblierten Wohnungen durch Privatvermieter und Serviced Apartments. Dies sind kommerzielle, hotelartige Vermietungen, bei denen Kunden/Mieter auch Leistungen buchen können, welche nur gewerbliche, nicht aber Privatvermieter anbieten dürfen.

Bei den Langzeitvermietungen von möblierten Wohnungen findet man besonders viele Studentenwohnungen in Mikroapartment- Komplexen.

Es ist zu vermuten, dass all diese Angebote hier vermischt wurden. Auf Vermietungsplattformen findet man eine große Anzahl von Serviced Apartments, also Angebote, die nicht „dem Mietmarkt anzogen“ wurden..

„Trend auf dem Mietmarkt 68 Quadratmeter, möbliert -3230 Euro“. So lautet die Überschrift des Artikels. Dem Leser wird hier allerdings vorenthalten, um welche Art von möblierter Wohnung es sich bei diesem Beispiel handelt, wie viele Mieter dort wohnen können, Details zum Ausstattungsstandard und ob weitere Leistungen angeboten werden. Wenn es sich um eine absolute Luxuswohnung handelt, deren Zielgruppe CEOs sind, kann man nicht pauschal von Wuchermiete sprechen. Abzocke und Wucher – diese Begriffe fallen schon fast schon reflexartig, wenn ein Mietpreis über 9,80€ pro m² liegt. Wieso sollte z.B. ein CEO, dem wir mal unterstellen, dass er viel Geld verdient, nicht das Recht haben, eine teure Luxuswohnung zu mieten, wenn er sich einige Monate in einer anderen Stadt aufhält? Wird demnächst auch der Sterneküche Wucher und Abzocke unterstellt, nur weil sich nicht jeder ein Besuch in einem Sternerestaurant leisten kann?

Wenn es sich bei der angebotenen Wohnung für 3230 Euro um ein Serviced Apartment handelt, sind darin z.B. auch 7% MwSt enthalten und diese Wohnung kann dann auch an die Zielgruppe Touristen für weniger als zwei Monate vermietet werden. Privatvermieter können nur an Personen vermieten, die sich aus beruflichen Gründen in einer Stadt aufhalten und die mindestens zwei Monate mieten. Alles andere wäre Zweckentfremdung. Vielleicht ist die Wohnung auch so teuer, weil sie auch für nur einen Monat gemietet werden kann. Nähere Informationen über die komplizierten Auflagen finden man in diesem Artikel nicht.

Behauptung 2: Zahl der möblierten Wohnungen betrug 2007 3% des gesamten Angebots, 2018 bereits 14%

Hier wird suggeriert, dass es sich bei 14% aller in Deutschland angebotenen Wohnungen um möblierte Wohnungen handelt. Unklar bleibt, wie eine solche Einschätzung zustande kommt. Es ist zu vermuten, dass hier lediglich die Angebote auf den gängigen Immobilienportalen gesichtet wurden. Diese spiegeln sichern nicht das Gesamtangebot aller Mietwohnungen wieder. In Berlin, z.B. sind Genossenschaften die prozentual die größte Vermietergruppe. All diese Wohnungen werden nicht über Immobilienscout etc. vermarktet. Auf Immobilienportalben sind Mietwohnungen zu normalen Preisen nicht lange online, weil sie sich schnell vermieten. Übrig bleiben die wenig attraktiven und überteuerten Wohnungen. Leerwohnungen werden aber meistens über andere Wege vermietet. Wohnungsgenossenschaften haben in der Regel lange Wartelisten, von daher werden die meisten Wohnungen überhaupt nicht aktiv beworben.

Bei möblierten Wohnungen auf Zeit ist die Fluktuation viel großer. Die meisten Mieter mieten nur für einige Monate und es werden immer wieder dieselben Wohnungen angeboten. Wenn klar ist, wann der Mieter auszieht, auch wenn es bis dahin noch mehrere Monate sind, wird die möblierte Wohnung wieder im Netz angeboten. Unmöblierte Wohnungen sind in der Regel, falls sie auf Portalen erscheinen, nur kurz online und dann über Jahre oder Jahrzehnte vermietet. Möblierte Wohnungen sind dagegen fast immer online. Von daher kann man sagen, dass es sich bei diesem Zahlenbeispiel um eine verzerrte Darstellung.

Behauptung 3: Seit 2005 sind in Berlin 10.000 Wohnungen mit Komplettausstattung hinzugekommen, inzwischen sind ein Drittel aller dort angebotenen Wohnungen möbliert.

Auch hier bleibt unbeantwortet, woher diese Daten kommen und wie hoch der Anteil der kommerziellen Serviced Apartments und der Studentenwohnungen sind. Bei Betreuten Wohnungen handelt es sich übrigens auch um Wohnungen mit Komplettausstattung die angeboten werden.

Im Artikel werden bewusst keine Beispiele genannt. Es ist natürlich viel leichter, möblierte Wohnungen pauschal abzulehnen, als sich erst einmal mit den verschiedenen Angebote n auseinanderzusetzen. Man könnte dann ja vielleicht verstehen, warum es diese Angebote gibt und welchen Nutzen sie haben. Die schöne einfache Weltsicht, bei der es nur ausbeuterische Vermieter und abgezockte Mieter müsste man dann vielleicht durch ein differenzierteres Bild ersetzen. Liest man die vielen Artikel zum Thema möbliertes Vermieten bekommt man den Eindruck, dass eben dies differnzierte Bild gar nicht vermittelt werden soll.

Behauptung 4: Vermieter versuchen mit möblierten Wohnungen noch höhere Mietpreise durchzusetzen und noch mehr Rendite herauszuholen.

Natürlich gibt es auch unter den Vermietern auf Zeit schwarze Schafe. Diese vermieten einfach möblierte Wohnungen zu Höchstpreisen. Für die meisten Vermieter sind jedoch gute Mieter wichtiger als maximaler Gewinn. Erfahrene Vermieter wissen, wie wichtig eine Win-win Situation ist. Wenn ein Mieter sich übervorteilt fühlt, wird er sich auf irgendeine Weise rächen. Wenn auch subtil, indem er zum Beispiel die möblierte Wohnung nicht pflegt.

Es ist jedoch weltfremd, die Kaltmiete laut Mietspiegel oder Mietendeckel mit der Miete für ein möbliertes Appartement auf Zeit zu vergleichen. Diese Wohnungen sind im Durchschnitt hochwertiger ausgestattet als jede Mietwohnung und alles, was man zum Wohnen braucht, ist vorhanden. Und nicht nur das.

Sämtliche Neben – und Verbrauchskosten sind im Mietpreis enthalten, außerdem Internet, die komplette Küchenausstattung, Bettwäsche etc. Der Mietinteressent ist flexibel, er kann die möblierte Wohnung so lange mieten, bis er eine eigene gefunden hat. Er wird von der Agentur ausführlich beraten und braucht sich um nichts zu kümmern. Funktioniert etwas nicht, geht etwas von der Ausstattung kaputt oder gibt es Probleme mit dem Internet? Der Vermieter muss sich um alles kümmern. Zudem noch um Besichtigungen, Wohnungsübergaben und Abnahmen alle paar Monate etc. Bei Leerwohnungen ist der Aufwand viel geringer. Und diese Leistung soll keinen Wert haben? Warum darf ein Mieter für solch eine Wohnung und solch einen Service nur die Miethöhe laut Mietendeckel oder Mietspiegel bezahlen? Für Vermieter würde dies Verluste trotz erhöhtem Aufwand bedeuten.

Behauptung 5: "Vermieter nutzen die Wohnungsnot der Menschen gnadenlos aus, indem sie ihnen überteuerte möblierte Wohnungen anbieten

Zielgruppe von möbliertem Wohnen auf Zeit sind nicht Mieter, die eigentlich eine Leerwohnung suchen oder die, die unbefristet mieten möchten. Vielmehr sind es Personen, die wegen der Arbeit in eine neue Stadt ziehen und nicht sofort eine Wohnung finden, nicht sicher sind, ob sie die Probezeit bestehen oder deren Aufenthalt nur zeitlich begrenzt ist. In Berlin sind dies Mitarbeiter von Start-ups, hauptsächlich aus dem Bereich IT. Diese kommen aus der ganzen Welt. Sie sprechen kein Deutsch, haben noch keine Schufa, keine Mitschuldenfreiheitsbescheinigung, keine Kontakte vor Ort und sie kennen sich nicht in Berlin aus. Wie sollen diese Menschen sofort eine eigene Wohnung finden?

Möblierte Wohnungen auf Zeit sind für diese Zielgruppe gedacht und sie ermöglichen einen unkomplizierten und schnellen Einstieg. Viele wissen nicht, wie lange sie in Berlin bleiben, ob es das Start-up, für das sie arbeiten, auch in 1 oder 2 Jahren noch gibt, oder ob sie bessere Jobangebote anderswo bekommen etc. Diese Zielgruppe zahlt lieber etwas mehr für eine hochwertige, komplett eingerichtete Wohnung, in der bereits Internet, Strom und alles, was man braucht, vorhanden ist. Die meisten verdienen auch überdurchschnittlich gut. Diese Mieter müssen vom ersten Tag an Leistungen erbringen und haben keine Zeit, sich um Dinge wie Internetanschluss etc. zu kümmern.

Es ist völlig absurd zu fordern, dass eine möblierte Wohnung auf Zeit zum Mietspiegel – oder Mietendeckelpreis angeboten werden muss. Damit soll wahrscheinlich erreicht werden, dass kein Vermieter mehr sich für dieses Vermietungsmodell entscheidet. Genau wie der Mietendeckel, ist dies nicht zu Ende gedacht. Wer jetzt Mieter von möblierten Wohnungen auf Zeit vor angeblichen Wuchermieten schützen will, verlangt, wenn es diese Angebote nicht mehr gut, dass diese Mieter in Hotels oder Serviced Apartments wohnen. Dies wäre noch viel teurer, Und warum sollten Neuberliner, die hier arbeiten und Steuern bezahlen, nicht in einer Wohnung des Berliner Wohnungsmarktes wohnen dürfen? Ohne Schufa etc. hat niemand eine Chance, eine eigene Wohnung zu finden. Abgesehen davon ist es auch gar nicht gewünscht, denn durch das ZEitwonen kann man sich in Ruhe einlegen und orientieren.

Es wird immer wieder behauptet, die möblierte Vermietung auf Zeit entziehe dem Berliner Wohnungsmarkt Wohnungen. Dies ist nicht der Fall. Möblierte Wohnungen auf Zeit in Berlin stehen wechselnden Mietern, die alle nach Berlin ziehen, zur Verfügung. Die Kampagnen gegen die möblierte Vermietung heißt im Grunde nichts anderes, als dass Wohnungen nur an Personen, die schon lange hier leben, vermietet werden soll. Der Status-quo soll also gewahrt werden. Diejenigen, die bereits hier leben sollen in Zukunft billig wohnen. Alle die neu in diese Stadt kommen finden keine Wohnung, da bei gedeckelten Mieten kein Mensch mehr auszieht.

Behauptung 6: Es gibt Bedarf im Luxussegment an voll-ausgestatteten Wohnungen, aber das Angebot übersteigt die echte Nachfrage bei Weitem.

Hier stellt sich die Frage, wie solch eine Einschätzung zustande kommt. Der Markt reguliert sich natürlich selbst. Überteuerte Wohnungen vermieten sich nicht und werden irgendwann günstiger. Die teureren Serviced Apartments schalten eine Wohnung pro Wohnungstyp frei und einige dieser Wohnungen sind immer verfügbar. Auf vielen Portalen findet man oft nur noch die teureren Wohnungen, die übriggeblieben sind sowie die Ladenhüter. Die günstigeren und normalpreisigen Wohnungen sind schnell vermietet. Das Angebot ist groß und kein Mieter ist gezwungen, Wohnungen zu absurd teuren Mietpreisen zu mieten.

Behauptung 7: Die Preise für möblierte Wohnungen sind noch rasanter gestiegen als die für herkömmliche Wohnungen: Seit 2005 um fast 50%, die Preise für unmöblierte Wohnungen "nur" um knapp 18 %

Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip. Natürlich ist es nachvollziehbar, dass Vermieter von möblierten Wohnungen, die Agenturgebühren kostenneutral verrechnen. Alles andere wäre bei einem Mietzeitraum von nur einigen Monaten auch absurd. De facto hat sich für Mieter nicht viel geändert. Vor 2015 mussten Mieter eine Vermittlungsgebühr bezahlen. 2005 war das Niveau der möblierten Wohnungen bei weitem nicht so hoch wie heute. Damals wurden viele Privatwohnungen zur Zwischenmiete angeboten, also während der Abwesenheit des Mieters oder des Eigentürmers. In diesen Wohnungen hatte der Vermieter oft noch private Gegenstände und Kleidung gelagert. Erst nach 2005 wurden Wohnungen hochwertig möbliert und ausschließlich auf Zeit vermietet.

Privatvermietung haben meistens lediglich ihre Unkosten (alte Mietverträge) umgelegt. Bei hochwertig ausgestatteten Wohnungen, ohne private Gegenstände, ist der Mietpreis natürlich höher. Die Einführung des Bestellerprinzips sowie die bessere Qualität der Wohnungen erklärt die Tatsache, dass die Preise für möblierte Wohnungen auf Zeit zwischen 2005 und 2019 um fast 505 gestiegen sind.

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