Tipps für Vermieter: Den richtigen Mietpreis berechnen
Von Christine Kandler
Die Vermietung einer möblierten Wohnung in Berlin und anderen Großstädten ist für viele Vermieter interessant. Und dies nicht erst seit Einführung der Mietpreisbremse. Kein Wunder, denn die Zielgruppe wird immer größer. All diejenigen, die sich aus beruflichen Gründen längere Zeit in einer fremden Stadt aufhalten, mieten in der Regel eine möblierte Wohnung auf Zeit. Hinzu kommen Menschen, die nach Berlin ziehen und eine Wohnung für eine Übergangzeit benötigen, bis sie eine eigene, unmöblierte Wohnung gefunden haben.
Die Mietpreise sind in den letzten Jahren gestiegen, und natürlich auch die für möblierte Wohnungen bei Wohnen auf Zeit. Für Wohnen auf Zeit gibt es keinen Mietspiegel, daher wünschen viele Vermieter eine Beratung, was den Mietpreis angeht.
In diesem Artikel finden Vermieter viele Informationen und Tipps zur Berechnung des Mietpreises.
Wie berechnet man den Mietpreis ?
Die meisten Vermieter vermieten ihre Wohnung möbliert und befristet. Und zwar aus einem einfachen Grund: Sie möchten flexibel sein und eventuell die Wohnung in absehbarer Zukunft selbst nutzen, verkaufen etc. Natürlich ist der Mietpreis, den der Vermieter mit einer möblierten Wohnung erzielen kann auch höher als der einer Leerwohnung. Allerdings sind die Investitionen auch höher. Aber sowohl die Ausstattung der Wohnung, Reparaturen und auch Maklerkosten bzw. Agenturkosten können bei der Einkommenssteuer als Werbungskosten abgeschrieben werden.
Viele Vermieter fragen, welchen Mietpreis sie für eine möblierte Wohnung, die auf Zeit vermietet wird, erzielen können. Oft wird auch nach dem Preis pro Quadratmeter gefragt. Diese Fragen lassen sich allerdings nicht pauschal beantworten.
Welche Faktoren bestimmen den Mietpreis einer möblierten Wohnung auf Zeit?
Der Mietpreis hängt bei der Vermietung auf Zeit von verschiedenen Faktoren ab. Bei Wohnen auf Zeit wird immer ein Pauschalpreis angegeben, in dem sämtliche Nebenkosten wie Heizung, Strom, Internet etc. enthalten sind. Bei möblierten Wohnungen hängt der Mietpreis von verschiedenen Faktoren ab:
- Lage
Wohnungen in besonders begehrten Lagen, wie Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg und Schöneberg sind natürlich teurerer als Wohnungen in Randlagen wie Lichtenberg. Die Umgebung, Straße, Anbindung, Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Supermärkten etc. sind ein wichtiges Kriterium. - Größe der Zimmer und Räume
Auch Größe des Grundrisses spielt eine Rolle. Für kleinere Wohnungen – 1- oder 2-Zimmer- Wohnungen von ca. 40 - 60m² gibt es eine große Zielgruppe und die Nachfrage ist größer. Für größere Wohnungen ist die Nachfrage geringer. Bis ca. 140m² lassen sich möblierte Wohnungen gut auf Zeit vermieten, sofern die Wohnung über mehr als ein Schlafzimmer verfügt, bzw. über ein multifunktionales Zimmer, das als Arbeits– und Schlaf-, Gästezimmer genutzt werden kann.
Wohnungen, die größer als 140m² sind, sind schwieriger zu vermieten. Selbst Mieter, die ein großzügiges Budget haben, mieten bevorzugt kleinere Wohnungen, denn große müssen natürlich auch gepflegt werden. Kleinere Wohnungen, sofern sie alle Wohnbedürfnisse abdecken, sind für die meisten Mieter praktischer. Dies sollte ein Vermieter bei der Preisgestaltung berücksichtigen. - Anzahl der Schlafzimmer und Anzahl der Mieter
Größere Wohnungen mit mehreren Schlafzimmern, die z.B. an eine Familie vermietet wird oder an ein Paar, das ein zusätzliches Gästezimmer benötigt, erzielen einen höheren Mietpreis als z.B. Wohnungen mit nur einem Schlafzimmer und einem Esszimmer. - Wohnungssubstanz und Ausstattung
Die Wohnungssubstanz ist natürlich ebenfalls entscheidend. Ist die Ausstattung hochwertig, ist die Wohnung gepflegt, ist das Gebäude modern oder saniert, ist ein Lift vorhanden, ist ein Balkon oder eine Terrasse inbegriffen, gibt es ein großzügig geschnittenes modernes Bad, gibt es ein Gäste-WC, sind Spülmaschine und Trockner vorhanden etc. - Möblierung bei Wohnen auf Zeit
Die Möblierung ist sehr wichtig. Es gibt inzwischen sehr viele möblierte Wohnungen in Berlin auf dem Markt. Einige Wohnungen, die sich in den vergangen Jahren problemlos 12 Monate im Jahr vermietet haben, haben es inzwischen schwer auf dem Markt. Mieter vergleichen inzwischen die verschiedenen Angebote und entscheiden entweder nach dem Preis oder nach Gefallen. Von daher lohnt es sich ein wenig Zeit und auch Geld in die Möblierung Ihrer Wohnung zu investieren. Im Moment ist der skandinavische Stil sehr gefragt.
Menschen, die aufgrund eines Jobs nach Berlin ziehen, suchen nicht einfach nur eine praktische Zwischenlösung sondern ein Zuhause auf Zeit. Es genügt heutzutage nicht mehr, kurz mal beim schwedischen Möbelhaus einzukaufen. Es sei denn, Sie möchten sehr günstig vermieten. Dann gibt es für diese Wohnungen natürlich auch eine Zielgruppe. Lesen Sie mehr zur Einrichtung von möblierten Wohnungen hier. - Verfügbarkeit einer möblierten Wohnung
Idealerweise ist Ihre Wohnung unbegrenzt verfügbar. Das heißt nicht, dass ein Mieter unbefristet mieten kann. Eine Wohnung, die unbefristet verfügbar ist, erzielt einen höheren Mietpreis als Wohnungen, die z.B. nur 6 Monate verfügbar ist.
Viele Mieter mieten erst einmal für wenige Monate und verlängern anschließend den Mietvertrag. Oft auch mehrmals. Ein Vorteil des Wohnens auf Zeit für Mieter ist, dass sie flexibel sind. Mieter haben meistens bis ein Monat vor Ablauf des Mietvertrags die Option, den Vertrag zu verlängern.
Wenn Ihre Wohnung nur für einen relativ kurzfristig verfügbar ist, fällt diese Option irgendwann weg und der Mieter muss eventuell umziehen. Daher ist es sinnvoll, bei Wohnungen, die nur befristet verfügbar sind, den Mietpreis nicht ganz auszureizen, bzw. so zu gestalten, dass ein Mieter die Wohnung mietet und einen eventuellen Umzug in Kauf nimmt.
Tipps für Vermieter: Was sollten Sie berücksichtigen?
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietungen lassen sich höhere Preise erzielen als bei der Vermietung für einen längeren Zeitraum. Die Zielgruppe von Ferienwohnungen sind Touristen, die Zielgruppe von Kurzzeitvermietungen sind Personen, die sich aus irgendwelchen Gründen, nicht unbedingt beruflichen, in Berlin aufhalten.
Die Vermietung von Ferienwohnungen ist ohne Genehmigung und Registrierungsnummer nicht mehr legal. Bei der ständigen Kurzzeitvermietung, z.B. immer 2 Monate, könnten Sie unter Umständen irgendwann Probleme mit dem Finanzamt bekommen, sofern Sie keine 7% Umsatzsteuer zuzüglich zur Miete berechnen und abführen. Von daher kann es sein, dass Sie schlussendlich vom höheren Mietpreis nichts bleibt.
- Dauerhafte Vermietung einer möblierten Wohnung
Setzen Sie den Mietpreis nicht zu hoch an. Bedenken Sie, dass die Wohnung nicht nur einmal, sondern jeden Monat vermietet sein soll. Mit Leerstand verlieren Sie das meiste Geld. Von daher ist es sinnvoll, den Mietpreis nicht auszureizen, sondern so anzusetzen, dass sich Ihre möblierte Wohnung problemlos ganzjährig vermietet. Es bringt wenig, wenn Sie ab und zu Höchstpreise erzielen, die Wohnung dann aber längere Zeit leer steht. - Steuern bei möblierter Wohnung
Klären Sie mit Ihrem Steuerberater die steuerliche Seite zu Ihrer Vermietung. Unter Umständen kommt für Sie sogar ein niedrigerer Mietpreis steuerlich günstiger. - Wenig Besichtigungstermine, gute Mieter, längere Mietdauer
Wenn Sie einen Mietpreis für Ihre möblierte Wohnung auf Zeit erzielen, gute Mieter haben und möglichst für längere Zeit vermieten wollen, müssen Sie Ihren Mietern etwas bieten. Überteuerte, günstig möblierte Wohnungen finden auch ab und an einen Mietinteressenten. Allerdings sind die Mieter, die alles mieten und viel zahlen nicht unbedingt die besten Mieter. Als Vermieter sollten Sie Interesse an solventen Mietern haben, und zwar solchen, die Ihr Wohnungsangebot schätzen, die merken, dass Sie sich bei der Möblierung Gedanken über die Wohnbedürfnisse des Mieters gemacht und Ihre Wohnung mit Liebe zum Detail möbliert haben. Solch ein Mieter fühlt sich fair behandelt und bei solch einem Mieter ist die Wahrscheinlichkeit am größten, dass er Ihre Wohnung gut behandelt und die Wohnung in einem gepflegten und guten Zustand hinterlässt. Eine Win-win-Situation für beide Seiten.
Wie ermitteln Sie als Vermieter den Mietpreis für Ihre möblierte Wohnung in Berlin?
- Die eigenen Kosten bei möblierter Wohnung berechnen
Zuerst sollten Sie Ihre eigenen Kosten berechnen. Hier erklären wir das anhand eines einfachen Beispiels: - Möblierung Ihrer Wohnung
Sie haben z.B. 24.000 € in die Ausstattung und Möblierung Ihrer Wohnung auf Zeit investiert. Dadurch entstehen Ihnen theoretisch Möblierungskosten von 200 € pro Monat, bzw. 2.400 € pro Jahr (10% Abschreibung). Die Kosten werden nicht auf einmal abgeschrieben, sondern auf eine Nutzungsdauer von 10 Jahren (oder 7 Jahren mit 30% Restwert)
Kosten der Möblierung pro Monat: 200 € - Nebenkosten
Z. B. Strom 40€, Gas/Wärme 60€, Wasser 15€, Hausgeld – alle Posten, die auf den Mieter umgelegt werden können z.B. 50 € - Medien
Internet z.B. pro Monat: 30 € - Weitere Kosten
z.B. Rundfunkbeitrag 17,50 € pro Monat (Stand 2019) - Vermarktungskosten
Vermarktungskosten für die Beauftragung einer Agentur etc. können ebenfalls hinzukommen.
Bitte berücksichtigen Sie, dass diese Kosten als Werbungskosten bei der Einkommenssteuer absetzbar sind.
- „Mietspiegel“ für Wohnungen auf Zeit
Angebot und Nachfrage bestimmen den Mietpreis für möblierte Wohnungen auf Zeit. Sichten Sie den Markt, vergleichen Sie Ihre Wohnung mit ähnlich möblierten Apartments gleicher Größe in etwa gleicher Lage. Dadurch bekommen Sie ein Gefühl für das Preisniveau. Ein Mietspiegel für möblierte Wohnungen gibt es nicht und ein solcher kann es auch nicht geben. Wohnungen, die mit Liebe zum Detail möbliert wurden und die bereits auf den Fotos überzeugen, sind gefragter, und erzielen auch höhere Mietpreise. - Tipp: Starten Sie “preissympathisch”
Manche Mieter suchen Monate im Voraus nach einer Unterkunft auf Zeit, andere suchen Last Minute.
Wenn Sie mit Ihrer möblierten Wohnung an den Start gehen, sollten Sie den Preis so gestalten, dass die Wohnung möglichst schnell vermietet wird. Was nützt es Ihnen, wenn Sie Ihren Wunschpreis bekommen und die Wohnung erst in einem Monat vermietet wird? Daher ist es ratsam, mit einem Preis zu starten, der schnellen Vermietungserfolg verspricht.
Während die Wohnung vermietet ist, haben Sie oder die Agentur genug Zeit, den höheren Mietpreis am Markt zu testen. - Tipp: Besprechen Sie den Mietpreis mit einer Agentur
Benötigen Sie Hilfe bei der Bestimmung des Mietpreises? Beauftragen Sie Crocodilian bei der Vermittlung Ihrer Wohnung! Hier können Sie Ihre möblierte Wohnung registrieren.. Sobald wir alle Informationen zu Ihrer Wohnung haben sowie aussagekräftige Fotos können wir Ihnen ein Feedback geben.
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