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Der Zeitwohnen-Blog aus Berlin

Soll ich meine Wohnung in Berlin möbliert vermieten?

Fernsehende Frau isst Pizza

Erst neulich hat eine Kundin eine möblierte Wohnung bei uns registriert und gleich Fotos zu ersten Einschätzung mitgeschickt. Die Wohnung sah phantastisch aus: hochwertige Möblierung, geschmackvoll, modern, gemütlich. Alles richtig gemacht, könnte man meinen.
Das Problem offenbarte sich dann auf den zweiten Blick. Als wir uns die genauen Angaben zur Wohnung angesehen haben: Lage, Größe, Anzahl der Zimmer sowie den gewünschten Mietpreis. Sofort war klar, dass diese Wohnung eigentlich so gut wie keine Vermietungschancen hat.

Immer mehr Vermieter möchten Ihre Wohnung möbliert auf Zeit vermieten. Die Vorteile liegen ja auch auf der Hand. Allerdings ist nicht jede Wohnung für die Zeitvermietung geeignet. Und nicht jeder Mietpreis, den der Vermieter wünscht, kann auch erzielt werden.

Soll ich meine Wohnung in Berlin möbliert vermieten?

Ja - wenn die Lage stimmt – oder die Wohnung günstig ist

Egal, wie gut die Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist. Die allermeisten Mieter auf Zeit suchen eine Wohnung im Zentrum innerhalb des S-Bahn Rings. Leider ist Berlin nicht London. Sogar Wohnungen, die in guten und begehrten Wohngebieten außerhalb des Zentraums liegen, sind bei der Zeitvermietung nicht unbedingt die erste Wahl der Mieter. Natürlich gibt es auch Mieter, die gezielt in diesen Bezirken eine möblierte Wohnung suchen. Und natürlich solche, die bereits dort wohnen und wegen Renovierungsmaßnahmen, Wasserschaden etc. befristet eine möblierte Wohnung auf Zeit mieten müssen.  Aber die Zahl der Mietinteressente für solche Wohnungen ist eher gering. Auch Mieter, die außerhalb von Berlin arbeiten, bevorzugen eine möblierte Wohnung in der Innenstadt und achten bei der Wohnungswahl auf eine gute Anbindung zur Arbeitsstätte.  
Die Mietpreise bei Wohnungen, die nicht sehr zentral liegen, müssen unter denen in der Innenstadt liegen. Denn der Mietpreis ist für viele Mieter das entscheidende Kriterium bei der Wohnungswahl und manche nehmen auch etwas längere Anfahrtswege in Kauf, wenn sie sparen können.  
Soll ich meine Wohnung in Berlin möbliert vermieten?

Ja, wenn es eine Zielgruppe für die Wohnung gibt

Oft haben Vermieter eine falsche Vorstellung von der Zielgruppe, für die ihre Wohnung interessant sein könnte. Der Klischee Wunschmieter ist dann der CEO, alleinstehend, mittelalt, Wochenendheimfahrer, der nie kocht und wäscht und in einer 140 m² Wohnung für 3500 Euro wohnt. Diesen Mietertypus gibt es, aber er ist nicht die Regel. Geschäftsleute lieben es einfach: zentral, gute Anbindung zum Büro, hochwertige Ausstattung. Die Größe der Wohnung ist oft nicht so wichtig, bzw. meistens reichen für eine Einzelperson 40 -60 m², manchmal soll es auch größer sein.  Die Wahrscheinlichkeit, dass eine Einzelperson  - oder auch ein Paar - eine Wohnung, die größer als 100 m² ist, mietet, ist relativ gering. Und wenn doch, dann passiert dies vielleicht einmal. Größere Wohnungen müssen immer mehrere Schlafzimmer haben, sonst besteht für die Mieter kein Nutzwert. Mieter, die den ganzen Tag außerhalb der Wohnung arbeiten, brauchen nicht sehr viel Platz. Im Gegenteil, denn große Wohnungen müssen auch kontinuierlich gepflegt und gereinigt werden.

Soll ich meine Wohnung in Berlin möbliert vermieten?

Ja, wenn ich weiß, welchen Mietpreis ich erzielen will.

Manche Vermieter fragen, teilweise bevor sie die Wohnung möbliert haben, welchen Mietpreis sie mit eine Wohnung erzielen können. Und oft schenken sie denjenigen Glauben, die den höchsten Preis nennen. Dabei ist es ohnehin schwierig, einen Preis zu nennen, wenn die Wohnung sich noch nicht in komplett möbliert und dekoriert ist.
Der Mietpreis ist vielen Faktoren abhängig – ob z.B. nur an eine oder an zwei Personen vermietet werden soll, ob Baby oder Kind akzeptiert wird, unter Umständen auch ein Hund erlaubt ist, wie lange der Mindestmietzeitraum beträgt etc.   
Mieter sind anspruchsvoll und vergleichen natürlich Wohnungsangebote.
Die Frage bei der Zeitvermietung müsste eigentlich heißen: für welchen Mietpreis kann gewährleistet werden, dass die Wohnung so gut wie immer an gute Mieter vermietet ist. Anders als bei der unbefristeten Leervermietung, muss hier die Wohnung nicht nur einmal vermietet werden.  Und selbst wenn sich die Wohnung einmal zu einem hohen Preis vermieten lässt, heißt das nicht, dass zum selben Preis immer Anschlussmieter gefunden werden. Leerstand ist teuer und sollte vermieten werden.

Soll ich meine Wohnung in Berlin möbliert vermieten?

Ja, wenn die Wohnung für den Personenkreis geeignet ist, der auf Zeit mietet

Welche Personengruppe mietet auf Zeit?  Ja, es gibt Diplomaten, Professoren, Schauspieler, die einen Film in Berlin drehen.  Diplomaten wollen mehrere Jahre mieten, Professoren mieten eher für kürzere Zeiträume und Schauspieler für noch kürzere. Der weitaus größte Teil der Mieter, die möbliert auf Zeit mietet, sind Personen, hauptsächlich aus dem Bereich IT; die aus dem Ausland nach Berlin ziehen, um hier in Start-ups zu arbeiten. Diese Mieter verdienen überdurchschnittlich gut, sie haben keine Chance, vom Ausland aus einen unmöblierte Wohnung zu mieten, zudem haben sie noch keine Schufa und alles, was man braucht, um in Deutschland einen unbefristeten Mietvertrag zu bekommen. Oft wissen sie auch nicht, ob es sich überhaupt lohnt, unbefristet zu mieten und ob sie nicht in eine andere Stadt gehen.  Diese Personen mieten entweder allein oder mit Partner. Manchmal auch mit Partner und kleinem Kind
Mieter auf Zeit sind eher jung, also beruflich noch nicht so befestigt, sodass sie noch umziehen oder verschickt werden. In der Regel sind die Mieter auf Zeit zwischen 25 und 40 Jahre alt. Selten älter.
Früher, als Zeitwohnagenturen noch an jeden vermieten durften, war dies anders. Jetzt muss der Grund Umzug aus beruflichen Gründen sein. Wenn ein Vermieter z.B. eine 1- oder 2 Zimmer Wohnung, nicht im absoluten Luxussegment vermietet und auf gar keinen Fall an jüngere Mieter.

Für folgende Wohnungen gibt es großen Bedarf:

  • 1-Zi Wohnungen zwischen 800 – 1300 Euro . Bei den Wohnungen zwischen 1200 und 1300 Euro muss die Ausstattung hochwertig und die Lage sehr gut sein
  • 2-Zi Wohnungen  bis 1500 Euro in guten Lagen (oft sind 1500 Euro für viele Mieter eine Grenze
  • 2-Zi Wohnungen für max. 1300 Euro, auch außerhalb des S-Bahn Rings, mit max 30 min Fahrzeit nach City Ost oder West
  • 2-3 Zi Wohnungen bis ca. 1700 € (3-Zi Whg) für Familie mit Kind, in der Regel wird erster Stock oder Lift verlangt, max.30 min zur City
  • Luxus 2-Zi Apartment im Neubau mit Balkon, Lift etc., bis ca. 1700 € +/- für 1-2 Personen
  • Familienwohnungen mit 2+ Schlafzimmer

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