Mehrwertsteuer bei einer möblierten Wohnung?
Von Christine Kandler
Bitte beachten Sie: Dieser Artikel gibt die Erfahrung von Crocodilian wieder. Es handelt sich nicht um eine rechtsverbindliche Auskunft.
Als Agentur für Wohnen auf Zeit können und dürfen wir Sie nicht in steuerlichen Fragen beraten.
Sind Vermieter einer möblierten Wohnung auf Zeit mehrwertsteuerpflichtig?
Viele Vermieter von Crocodilian stellen uns Fragen zu der Besteuerung von möblierten Wohnungen, denn es ist nicht immer klar, ob Vermieter, die auf Zeit vermieten, mehrwertsteuerpflichtig sind.
Vermieter befürchten, dass ihre Wohnung für Privatmieter zu teuer wird, wenn auf den Mietpreis noch 7% Mehrwertsteuer addiert werden müssen oder dass dadurch die Vermietbarkeit der Wohnung eingeschränkt wird. Unter Umständen kann sich sogar die Mehrwertsteuerpflicht für Vermieter sogar lohnen. Die 7% Vorsteuer Ihrer Mieteinnahmen können Sie dann mit der Vorsteuer von Agenturgebühren, weiteren laufenden Ausgaben, oder der Anschaffungskosten für Mobiliar und Ausstattung verrechnen.
Die Frage, ob die Vermietung auf Zeit umsatzsteuerpflichtig ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Es kommt immer auf den Einzelfall an.
Unser Tipp: Klären Sie alle Detailfragen zur Umsatzsteuer bei der Vermietung auf Zeit mit Ihrem Steuerberater.
Wann zahle ich keine Umsatzsteuer bei der Vermietung von möblierten Wohnungen?
Die gute Nachricht: Wenn Ihre Einkünfte aus der Vermietung von Wohnungen auf Zeit unter 17.500 Euro liegt und im Folgejahr keine Einnahmen von mehr 50 000 Euro zu erwarten sind, sind Sie nicht mehrwertsteuerpflichtig. Dann fallen Sie sowieso unter die Kleinunternehmerregelung §19 Abs 1 USTG. Dies gilt aber nur, wenn Sie keine weiteren Einkünfte aus unternehmerischen Tätigkeiten beziehen.
Wann zahle ich Mehrwertsteuer bei der Vermietung von möblierten Wohnungen?
Ist der Vermieter unternehmerisch tätig, sieht die Sache schon anders aus. In diesem Fall beziehen sich die Umsatzgrenzen von 17.500 und 50.000 Euro nicht nur auf die Umsätze, die mit der Vermietung erzielt werden. Hier ist der Gesamtumsatz entscheidend, also sämtliche Einnahmen, die der Vermieter durch unternehmerische Tätigkeiten erwirtschaftet. Diese werden dann sehr wahrscheinlich über der 50.000 Euro Grenze liegen. Damit fällt der Vermieter nicht mehr unter die Kleinunternehmerregelung. In diesem Fall muss er, z.B. bei der Vermietung einer Ferienwohnung an Touristen 7% Mehrwertsteuer auf den Mietpreis berechnen.
Welche gesetzlichen Vorgaben gibt es bei der Vermietung auf Zeit?
In Berlin ist das Zweckentfremdungsverbot bereits seit einigen Jahren in Kraft. Vermieter dürfen demnach nicht ohne Genehmigung an Touristen vermieten, sondern nur noch an Personen, die nach Berlin kommen um hier zu arbeiten oder einer Ausbildung nachzugehen.
Zielgruppe für Wohnen auf Zeit in Berlin sind Personen, die sich längerfristig in Berlin leben möchten und die sich auch hier anmelden.
Unterschied kurz – und langfristige Vermietung
Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen lang– und kurzfristiger Vermietung, der normalen, unbefristeten Vermietung und der Kurzzeitvermietung („Vermietung von Wohn– und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung“).
Bei normaler, langfristiger Vermietung von Wohnraum fällt keine Umsatzsteuer an.
Was ist kurzfristige Vermietung?
- Vermietung von Ferienwohnungen an Mieter, die sich in ihrer Freizeit befristet in Berlin aufhalten
- Die Kurzzeitvermietung an Personen, die befristet in Berlin arbeiten. Der Mieter hat z.B. einen dreimonatigen Arbeitsaufenthalt in Berlin und kehrt anschließend in seinen Heimatort zurück.
Was ist langfristige, „dauerhafte“ Vermietung?
- Entweder der Mieter hält sich länger als 6 Monate in Berlin auf
- Oder der Mieter ist in Berlin, hat hier einen Arbeitsplatz, ist in Berlin gemeldet und zahlt hier Abgaben
Tipp für Vermieter von möblierten Wohnungen:
Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
Viele Steuerberater sind, wenn Sie nicht auf Immobilien spezialisiert sind, nachvollziehbarerweise nicht mit der Vermietung auf Zeit vertraut. Daher werden sie die Frage, ob 7% Mehrwertsteuer auf die Miete erhoben werden muss, meistens sofort bejahen
Sinnvoll wäre es, wenn Sie dem Steuerberater dieses Vermietungsmodell erklären. Das Finanzamt hat Bewertungsspielräume, von daher lohnt es sich, auch Details zu berücksichtigen, anstatt alle Mieteinkünfte pauschal als kurzfristige Vermietung einzuordnen.
Für Mieter, die auf Zeit mieten, ist die gemietete Wohnung meist der erste Wohnsitz. Der Anteil der Mieter, die sich nur kurze Zeit in Berlin aufhalten, um hier befristet zu arbeiten, ist viel geringer.
Viele Mieter mieten erst einmal für wenige Monate und verlängern dann den Mietvertrag. In den meisten Mietverträgen wird eine Verlängerungsoption vereinbart. Die Verlängerungsoption widerspricht, unserer Meinung nach, ebenfalls der Kurzfristigkeit der Vermietung.
Zusammenfassung:
- Als Kleinunternehmer mit maximal 17.500 Euro Miet – und keine weiteren Einnahmen aus gewerblichen Tätigkeiten, sind Sie nicht umsatzsteuerpflichtig.
- Alle anderen Vermieter mit höheren Einnahmen sollten Ihren Steuerberater konsultieren und das Vermietungsmodell im Detail erklären und den Aufenthaltsgrund des Mieters beachten.
Sie möchten Ihre möblierte Wohnung vermieten? Kontaktieren Sie uns gerne.
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