Zweckentfremdungsverbot - auch für Zeitvermietung?
Von Christine Kandler
Zweckenfremdungsverbot – ist Vermieten auf Zeit noch erlaubt?
Die Vermietung von Ferienwohnungen in Berlin ist inzwischen verboten. Das Zweckentfremdungsverbot verbietet die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen. Ausnahmegenehmigungen gibt es nur mehr wenige.
Viele Vermieter, die möblierte Wohnungen auf Zeit anbieten oder anbieten wollen, sind verunsichert. Ist dies noch gestattet, und wenn ja, mit welchen Auflagen?
Ist die möblierte Vermietung ebenfalls vom Zweckentfremdungsverbot betroffen?
Zielgruppe für die möblierte Vermietung sind nicht mehr Touristen, sondern Personen, die nach Berlin kommen, um hier zu arbeiten. Nach wie vor ziehen zehntausende aus dem In- und Ausland jedes Jahr nach Berlin, um hier zu arbeiten.
Der Wohnungsmarkt in Berlin ist angespannt und es ist nicht einfach, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Noch schwieriger ist es jedoch, wenn man nicht vor Ort ist, um zu suchen.
Diese Neuberliner, die wegen des Jobs vorübergehend oder längerfristig nach Berlin ziehen, mieten zunächst möblierte Wohnungen auf Zeit. Und zwar solange, bis ihr Arbeitseinsatz in Berlin beendet ist oder sie eine eigene Wohnung gefunden haben.
Die Wohnungen, die auf Zeit vermietet werden, werden nicht dem normalen Wohnmarkt entzogen. Denn würden sie nicht auf Zeit mieten, würden auch diese mit den vielen Wohnungssuchenden um den ohnehin knappen Wohnraum konkurrieren. Und gerade dieser Personenkreis hätte es schwer, eine eigene Wohnung zu finden. Nicht vor Ort und keine auch keine Schufa-Historie.
Für Wohnungen auf Zeit gilt das Zweckentfremdungsverbot nicht, sofern der Vermieter an Mieter vermietet, die nach Berlin kommen, um hier zu arbeiten. Der Mieter muss zudem für mindestens 2 Monate mieten und in dieser Zeit seinen Lebensmittelpunkt in Berlin haben.
Die Tatsache, dass der Mieter hier arbeitet, sollte sich der Vermieter zudem schriftlich bescheinigen lassen.
Ferienwohnungen - Vermietung auf Zeit: Die Unterschiede
Kann man ehemalige Ferienwohnungen jetzt als möblierte Wohnungen anbieten?
Theoretisch ja. Allerdings ist die Zeitvermietung ein ganz anderes Geschäftsmodell und die Wohnungen sind anders ausgestattet.
Für Wohnungen auf Zeit gilt das Gesetz nicht, sofern der Vermieter an Mieter vermietet, die nach Berlin kommen, um hier zu arbeiten. Die Tatsache, dass der Mieter hier arbeitet, sollte sich der Vermieter auch bescheinigen lassen.
Ferienwohnung:
- Zielgruppe Touristen, die einige Tage oder Wochen gemietet hat
- eher einfach möbliert
- hatte viele Betten: Zielgruppe waren Familien etc.
- leicht zu reinigen, zweckmäßig, weniger Komfort – Touristen sind den ganzen Tag unterwegs
- Preise pro Nacht wurden ausgewiesen, teilweise sehr hohe: auf die Personenzahl gerechnet jedoch günstiger als Hotel, aber hochgerechnet auf Monat eher teuer
- fällt unter das Zweckentfremdungsverbot, sofern keine Ausnahmegenehmigung vorhanden ist
Möbliertes Wohnen:
- Zielgruppe Berufstätige
- Preise werden pro Monat ausgewiesen
- Stehen in Konkurrenz zu anderen Wohnungen auf Zeit, nicht zu Hotels
- höherwertiger möbliert, gemütlicher, ein Zuhause auf Zeit
- meistens für 1-2 Personen, es ist wenig sinnvoll, eine 60m² Wohnung an 4 Personen für ein halbes Jahr zu vermieten
- gemütlicher, leichte Reinigung ebenfalls wichtig, aber Teppiche etc. sind vorhanden
Preise werden pro Monat ausgewiesen. - Sollen für Normalverdiener erschwinglich sein. Stehen in Konkurrenz zu anderen Wohnungen auf Zeit, nicht zu Hotels
- fällt nicht unter das Zweckentfremdungsverbot, wenn Mieter in Berlin arbeitet und mindestens 2 Monate mietet
Gibt es noch Bedarf für möblierte Wohnungenin Berlin?
Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen hängt von der wirtschaftlichen Lage ab. Wenn Sie nicht an Personen vermieten möchten, die bereits in Berlin leben, dann sind Personen, die wegen der Arbeit nach Berlin ziehen, Ihre Zielgruppe. Wenn Start-ups neue Mitarbeiter einstellen, ist die Nachfrage groß, wenn nicht, geht die Nachfrage zurück.
Wenn die Nachfrage weniger gut ist, vermieten sich Wohnungen in weniger guten Lagen schlechter. Wenn Sie auch an Personen vermieten möchten, die bereits seit längerem in Berlin wohnen, ist es immer einfacher.
Allerdings gibt es seit dem Inkrafttreten des Zweckentfremdungsgesetzes und dem Verbot von Ferienwohnungen ein Überangebot. Viele Vermieter, die früher viel Geld mit der Ferienvermietung verdient haben, bieten diese Wohnungen als möblierte Wohnungen auf Zeit an. Oft mit Ferienwohnungsstandard und zu Preisen, die nicht marktgerecht sind. Viele dieser Wohnungen werden inzwischen aber unmöbliert und unbefristet vermietet.
Wann sollte ein Vermieter auf Zeit vermieten?
Natürlich ist klar, dass ein jeder Vermieter ein Interesse hat, einen möglichst hohen Mietpreis zu erzielen. Zum großen Geldverdienen eignet sich die Zeitvermietung allerdings nicht. Für die Vermietung auf Zeit gilt zwar der Mietspiegel nicht, aber trotzdem ist es nicht ratsam, dies auszunutzen. Zumindest dann nicht, wenn man seine Wohnung dauerhaft gut und an gute Mieter vermieten möchte. Für Vermieter sollte die Flexibilität im Vordergrund stehen.
Wie bereits erwähnt, sind Berufstäte, die in Berlin ihr Geld verdienen, Zielgruppe der Zeitvermietung. Es mieten natürlich auch Produktionsfirmen für Schauspieler, die in Berlin drehen, CEOs, oder Menschen, die sich alles leisten können. Diese Personengruppe hat aber auch Ansprüche. Und nicht jede Wohnung fällt ins Luxussegment. Bei Wohnungen im obersten Preissegment ist es auch eher unwahrscheinlich, dass sie durchgehend vermietet ist. Daher empfehlen wir, den Mietpreis eher so zu kalkulieren, dass die Wohnung möglichst das ganze Jahr über vermietet ist.
Wichtig ist ebenfalls, dass der Vermieter Spaß am Thema Einrichtung hat. Es reicht nicht mehr, lediglich ein Bett, einen Schrank und einen Schreibtisch in eine Wohnung zu stellen. Auch Atmosphäre und der Wohlfühlfaktor sind wichtig.
Fazit:
Das Zweckentfremdungsverbot gilt für Wohnungen, die tage- oder wochenweise an Touristen vermietet werden. Nicht aber für Wohnen auf Zeit, sofern die möblierte Wohnung an Mieter vermietet wird, die nach Berlin kommen, um hier zu arbeiten. Die Mindestmietdauer beträgt 2 Monate.
Möblierte Wohnungen auf Zeit sind in der Regel hoherwertiger ausgestattet als Ferienwohnungen. Für das Zeitwohnen reicht es nicht mehr, ein Bett, einen Schrank und einen Schreibtisch in die Wohnung zu stellen. Vermieter müssen sich mit dem Thema Möblierung beschäftigen, denn sowohl Lage, als auch Atmosphäre und Wohlfühlfaktor sind für eine gute Vermietbarkeit wichtig.
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