Was bringt eine Mietausfallsversicherung bei der Vermietung auf Zeit?
Brauchen Vermieter, die Ihre Wohnung möbliert auf Zeit vermieten eine Mietausfallversicherung?
Die Versprechen der Versicherungen klingen erst mal verlockend: Entspanntes und stressfreies Vermieten und die Absicherung gegen sämtliche Risiken. Das klingt gut. Problem gelöst?
Bei solch vollmundigen Versprechen liegt natürlich die Erwartung nahe, dass die Versicherung einspringt, falls ein Mieter nicht bezahlen kann, oder – und das ist ein ganz anderes Szenario – nicht bezahlen will. Das Problem: Die Versicherung hilft Vermietern nur in den Fällen, die eher unwahrscheinlich sind und sie zahlen nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Geld zahlt die Versicherung nur aus, wenn der Vermieter zuerst den Klageweg bestreitet, ein Urteil vorliegt und nicht vollstreckt werden kann.
Ist eine Mietausfallsversicherung eine gute Ergänzung, wenn man möbliert vermietet?
Die Mietausfallsversicherung funktioniert wie folgt: Angenommen ein Mieter einer möblierten Wohnung auf Zeit stoppt die Mietzahlung. Vorgesehen ist nun, dass der Vermieter den Mieter bei zu später oder säumiger Zahlung abmahnt, kündigt und dann, wenn der Mieter nicht auszieht, die Räumung betreibt. Dann folgen zwei Szenarien.
Erstes Szenario: Die Klage kann nicht zugestellt werden
Die Versicherung verlangt nun, dass der Vermieter die Kaution mit den Mietschulden verrechnet und die restliche Summe einklagt. Die Versicherung erstattet den Mietrückstand nämlich nur, wenn die Klage des Vermieters erfolglos verläuft. Aber dafür muss erst einmal geklagt werden.
Das Problem für den Vermieter: Damit zu einem Verfahren kommt, muss die Klage muss erfolgreich zugestellt werden. Was aber, wenn der ehemalige Mieter seine neue Adresse nicht hinterlassen hat? Ein säumiger Zahler hat sicherlich kein Interesse an einer Anschlusskommunikation mit dem ehemaligen Vermieter. Falls der Mieter weiterhin in Berlin wohnt, und vor allem hier gemeldet ist, ist es möglich, über eine Adressauskunft, für die man zudem ein berechtigtes Interesse vorweisen muss, die neue Adresse des ehemaligen Mieters herauszufinden. Eine Person, die bereits in Berlin gemeldet ist, die also über ein Bankkonto über alles verfügt, wozu einen Anmeldung Voraussetzung ist, hat weniger Druck, sich sofort umzumelden, als jemand, der nach Berlin zieht und die Anmeldung dringend braucht. Selbst wenn die Person sich umgemeldet hat und die neue Adresse hinterlegt ist kann es schwierig werden: Wenn z.B. der Name des Mieters nicht auf dem Briefkasten steht, kann die Klage auch nicht zugestellt werden. Denkbar ist auch, dass sich der Mieter erneut eine möblierte Wohnung mietet, ohne sich umzumelden. Wenn er über eine Plattform mietet oder über eine Agentur, die nicht so genau prüft, ist dies durchaus möglich. Auch dann ist der Mieter nicht auffindbar und die Klage kann nicht zugestellt werden.
Zieht der ehemalige Mieter in eine andere Stadt oder ins Ausland, ist es noch schwieriger, ihn zu finden und die Klage zuzustellen.
Wenn Sie die neue Adresse des säumigen Zahlers nicht ausfindig machen können oder wenn die Klage nicht zugestellt werden kann, zahlt die Mietausfallversicherung nicht. Eine Klage, die nicht zugestellt werden kann, ist leider das wahrscheinlichste Szenario. In diesem Fall entstehen dem Vermieter noch Anwaltskosten, falls er keine Rechtsschutzversicherung hat-
Zweites Szenario: Die Klage kann zugestellt werden
Wenn die Klage zugestellt werden kann, kann es in Berlin längere Zeit dauern, bis es zur Verhandlung und zu einem Urteil kommt Wenn Sie finanziell auf den monatlichen und sofortigen Erhalt der Mieteinnahmen eingewiesen sind, ist die Mietausfallsversicherung dann auch keine Lösung. Bis Sie an Ihr Geld kommen, kann es lange dauern.
Weitere Probleme mit der Mietausfallsversicherung:
- Die Erstattungssumme der Versicherungen sind gedeckelt: Es kann sein, dass Sie im Schadensvoll, selbst wenn Sie den Klageweg bestreiten und der Mieter nicht bezahlen kann, nicht den vollen Betrag erstattet bekommen
- Viele Ausschlussklauseln
- Hohe Kosten, schlechtes Preis-Leistungs-Verhältnis
- Viele Anbieter verlangen eine Selbstbeteiligung von bis zu 20%
- Leerstand wird nicht abgedeckt
Mancher Vermieter mag sich sicherer, wenn er eine Mietausfallversicherung abschließt, aber eigentlich gibt es keine sachlich nachvollziehbaren Gründe dafür.
Wenn man sich für eine solche Versicherung entscheidet, dann eher bei der unbefristeten Vermietung. Aber auch da gibt es eine Karenzzeit von ca. 6 Monaten. Wenn ein Mieter schon früher nicht bezahlt, hat man auch hier das Nachsehen. Aber es gibt ohnehin bessere Alternativen.
Was ist die Alternative zur Mietausfallversicherung für Vermieter auf Zeit?
Zahlungsausfall bei einer möblierten Wohnung kann man vorbeugen.
Vermittlung Ihrer möblierten Wohnung durch eine gute Zeitwohnagentur
Gute Zeitwohnagenturen prüfen Mietinteressenten nicht nur anhand der vom Mieter eingereichten Unterlagen, sondern beschäftigen sich eingehender mit jedem Interessenten. Der Grund des Aufenthalts, Arbeitgeber, Job etc. wird bereits in der Bewerbung angegeben, aber hinter jeder Bewerbung steckt ein Mensch und eine Story. Natürlich kann man in keinen Menschen hineinschauen, aber trotzdem viel erfahren. Warum zieht jemand innerhalb Berlins um, was sind seine Pläne, wie ist die Kommunikation, wie tritt jemand auf? Sind die Aussagen konsistent? Wir bei Crocodilian haben einen Bewerbercheck Prozess. Wir leiten nicht jeden Bewerber an einen Vermieter weiter, sondern nur Mieter, die unseren Check erfolgreich bestanden haben. Wir hatten in über 15 Jahren noch keinen einzigen Mieter, der seine Miete nicht bezahlt hat und der nicht zum vereinbarten Termin ausgezogen ist. Und damit das so bleibt, tun wir alles, um etwaigen Schaden von Vermietern abzuwenden.
Weniger sicher ist es, wenn Plattformen oder Agenturen nur nach Aktenlage checken und alle Mieter weiterleiten, die nachweisen können, dass sie in Berlin arbeiten und einen Job haben.
Gute Wohnung zu einem marktgerechten Mietpreis
Für gute, nicht überteuerte möblierte Wohnungen gibt es immer genügend Mietinteressenten. Aus diesen Interessenten kann dann immer der beste Mieter ausgewählt werden.
Alleinauftrag
Schlechten Mietern können Sie auch vorbeugen, indem Sie einer guten Zeitwohnagentur einen Alleinauftrag erteilen.
Wieso? Angenommen Sie sind bei 3 Agenturen oder Plattformen. In diesem Fall wird die Agentur den Deal machen, die am schnellsten ist und Ihnen einen Mieter präsentiert, den Sie akzeptieren. Vermieter können Mieter nicht prüfen, sie müssen sich auf das Urteil der Agentur verlassen. Das ist auch deren Job. In solch einem Fall kann es passieren, dass ein oberflächlich geprüfter Mieter, von dem nur Eckdaten bekannt sind und mit dem die Plattform keinen Kontakt hatte, gleich weitergeleitet wird an den Vermieter. Und da der Vermieter in den seltensten Fällen die unterschiedlichen Arbeitsweisen kennt – vermitteln tun ja alle – ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass er den erstbesten Mieter akzeptiert. Und dabei kann eher ein Mieter durchrutschen, an den man lieber nicht vermieten würde. Dann hat die Agentur, die sorgfältig auswählt und nicht gleich den erstbesten Mietinteressenten weiterleitet, hat das Nachsehen. Und es kann sein, dass eben jener Mieter, der weitergeleitet wurde, bei der genau arbeiteten Agentur den Test nicht bestanden hat. Denn meistens sind Mieter überall unterwegs.
Agenturen, die sich mit dem Mieter genauer beschäftigt haben, treffen auch, wenn nötig, im Mietvertrag entsprechende Vorkehrungen. Auch was den Mietzeitraum angeht.
Fazit:
Mit einer Mietausfallsversicherung besteht die Gefahr, dass sich Vermieter einer möblierten Wohnung auf Zeit in falscher Sicherheit wiegen.
Einfacher, stressfreier und weniger nervenaufreibend und kostengünstiger als eine Klage, die möglicherweise gar nicht zugestellt werden kann, ist eine ordentliche Prüfung der Mietinteressenten – und zwar anhand von Unterlagen, Erfahrung und Bauchgefühl. Wichtig ist nicht nur, dass der Mieter zahlen kann, sondern auch tatsächlich zahlt. Es kommt also auch immer auf die Persönlichkeit an.
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